賃貸借契約を結ぶ前には、重要事項説明を受ける必要があります。
しかし、重要事項説明がどのような手続きか、具体的な内容を知らない方は多いでしょう。
そこで今回は、賃貸借契約における重要事項説明とは何か、手続きで確認するポイントやIT重説の意味を解説します。
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賃貸借契約で知っておきたい「重要事項説明」とは
重要事項説明とは、賃貸借契約前におこなう手続きのことです。
宅地建物取引士が借主に対して、物件や条件に関する一定の重要事項を説明します。
この手続きは宅地建物取引業法で義務付けられており、怠った宅建事業者には罰則が科せられるので注意が必要です。
そのため、契約前に重要事項説明がおこなわれていないときは、速やかに申し出る必要があります。
これらの手続きを契約前におこなう目的は、以下のとおりです。
契約書との違いもあわせて確認しておきましょう。
賃貸借契約の前に重要事項説明をおこなう目的とは
重要事項説明の目的は、主に「借主の保護」です。
賃貸物件の契約は個人相手におこなうケースが多く、そのほとんどが専門知識や経験がありません。
不動産の取引では大きなお金が動くため、知識・経験不足だと損をするリスクが高まります。
借主の誤った判断で損害を被らないよう、重要事項説明が義務付けられているのです。
重要事項説明書と契約書の違いとは
重要事項説明書とは、重要事項説明で交付される書類を指します。
一方、契約書は、貸主と借主の取り決めを書面化したものです。
主に物件の所在や賃料・契約解除などの基本的な事項が記載されています。
重要事項説明書は不動産会社が借主に対して交付する書類、賃貸借契約書は貸主と借主の間で締結する書面と覚えておきましょう。
また、目的についても違いがあります。
重要事項説明書は「借主が契約前に判断する資料」であるのに対し、賃貸借契約書では契約後のトラブル防止を担うのが特徴です。
基本的には、賃貸借契約書のほうが重要であり、重要事項説明書は契約前に交付される判断材料といった位置付けになっています。
このような違いがあるので、賃貸物件を契約するときには混同しないよう注意しましょう。
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賃貸借契約で知っておきたい「重要事項説明」のチェックポイント
重要事項説明を受けるときには、いくつか注意点を押さえておかなければなりません。
主なチェックポイントは、以下の3項目です。
どのような点に注目すれば良いのか、それぞれの特徴を確認しておきましょう。
チェックポイント①ライフラインの整備状況
ライフラインは、電気・水道・ガスといった日常生活で必要な不可欠な項目です。
近年では、これらライフラインの自由化が進んでおり、物件によって契約会社が異なります。
とくに、都市ガスとプロパンガスでは毎月のコストに大きな差が生じるため、どちらを採用しているか事前に確認しておきましょう。
また、物件によっては、インターネットが利用できるケースがあります。
自身で回線を契約する必要があるのか、指定の契約会社はあるのかなど詳細をチェックしておくのがポイントです。
賃貸借契約の重要事項説明書でライフラインについて確認しておかないと、入居後に費用面でトラブルが起きやすくなります。
毎月の光熱費が高いなどのトラブルはよくあるので、入念な確認が必要です。
チェックポイント②解約予告期間
賃貸借契約の重要事項説明では、解約予告期間についてチェックしておく必要があります。
一般的な賃貸物件の契約期間は1〜2年です。
原則として、貸主・借主の一方的な都合で途中解約はできず、賃貸借契約書で解除権が留保されています。
借主からの解約は1か月前に予告するのが一般的ですが、ケースによって最大3か月前まで可能です。
解約時の精算方法も月割り・日割りなどさまざまな方法があるので、契約前に確認しておきましょう。
事前に賃貸物件の解約方法を把握しておけば、不動産会社や貸主とのトラブルを未然に防げます。
チェックポイント③特約事項の有無
賃貸物件の重要事項説明書には、特約事項が記載されている可能性があるのでチェックが必要です。
特約事項に記載される内容として、建物の状況や周辺環境が挙げられます。
たとえば、近隣に墓地や暴力団事務所などの嫌悪施設があったケースでは、特約事項としてその旨が記載されるでしょう。
また、特別な理由でルームクリーニングや害虫駆除が必要になる可能性もあります。
そのようなケースでは、特約事項として費用の負担割合が記載されるはずです。
あまりにも借主の負担が大きいケースや理不尽な条文の記載があったケースは、不動産会社をつうじて貸主と交渉する必要があります。
そのときには、揉めごとに発展しないよう、それぞれの言い分をまとめておくのがポイントです。
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賃貸物件の重要事項説明で知っておきたい「IT重説」とは
不動産会社によっては、賃貸物件の契約でIT重説を導入している可能性があります。
IT重説とは、パソコンやスマートフォンなどのIT機器を利用しておこなう重要事項説明です。
従来は、宅地建物取引士自らが対面で説明をおこなう必要がありましたが、2017年の法改正によりオンライン上での重要事項説明が可能となりました。
これにより、取引関係者の負担が軽減し、手続きの効率化が図れるようになったのです。
IT重説をおこなうときには、以下の準備が必要になるので、事前に流れを確認しておきましょう。
IT重説をおこなうための準備
まず、法改正がなされたからといって、すべてのケースでIT重説がおこなえるわけではありません。
IT重説を導入するには、4つの条件をクリアする必要があります。
●重要事項説明書の事前交付
●双方向でやりとりできるIT環境の整備
●必要書類の準備とIT環境の確認
●宅地建物取引士証のチェック
借主と宅地建物取引士の双方が重要事項説明の内容を映像・音声でやりとりできるほか、実施前に確認テストをおこなうことが条件となっています。
また、重要事項説明書は事前交付しなければならず、開始前には宅地建物取引士証の確認も必要です。
これらの条件を満たすには、通信環境が確保されたディスプレイを用意しなければなりません。
スムーズな手続きをおこなうためにも、重要事項説明を受ける前にはカメラやマイクのテストを実施しておくことが重要です。
IT重説をおこなうときの流れ
IT重説では、まず本人確認をおこないます。
その後、取引士証の提示を済ませ、説明が始まるのです。
重要事項説明が終了したら、質疑応答をおこない、書類一式を返送あるいは返信します。
基本的に重要事項説明書はIT重説を受ける前に交付されているので、事前に疑問点や不明点をまとめておくと良いでしょう。
質問事項をあらかじめ把握しておけば、手続きがスムーズに進むはずです。
注意点として、重要事項説明後の署名・捺印は、借主自身が納得した状態でおこなう必要があります。
曖昧なままサインをしてしまうと、入居後に住み心地が悪くなったり、費用面で損をしたりするおそれがあるでしょう。
賃貸借契約で失敗しないためには、提出書類に関して入念な確認が必要です。
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まとめ
重要事項説明とは、賃貸借契約前におこなう手続きであり、宅地建物取引士が借主に対して物件や条件に関する一定の重要事項を説明します。
説明時のチェックポイントは、ライフラインの整備状況や解約予告の期間などです。
ケースによっては、オンライン上で説明をおこなう「IT重説」を取り入れている可能性があります。
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